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自称不動産投資に詳しいやつ、これわかる? [無断転載禁止]©2ch.net

1 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:48:45.004 ID:tjzZkEuQd
この物件の初期費用と税引き後のキャッシュフロー出してみて

価格1億円(土地3000万円、建物7000万円で申告)
築15年 RC
現況年間収入900万円
融資金額1億円
融資期間30年
融資金利1%
賃貸管理費3%
建物管理費70万円/年
雑費2%(光熱費含む)
保険30万円/年で計上
固都税40万円/年
個人で保有

2 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:49:32.645 ID:5a5uexxtd
じぶんでやれ雑魚

3 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:50:24.201 ID:NCzjB/cu0
まあ20億もあれば余裕だろ

4 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:51:22.308 ID:tjzZkEuQd
>>2
出せるよ
だから解答はちゃんとできる

5 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:52:22.020 ID:W9fUWkspr
分かんない

6 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:54:18.464 ID:5a5uexxtd
>>4
じゃぁきくな
自分で出して人に聞かないと自信ないならやらないほうがましじゃね?

7 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:56:29.534 ID:+XdAmo1W0
1億も1パーで借りられるの?

8 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:56:44.760 ID:tjzZkEuQd
>>6
おれが知りたいからスレたてた訳じゃないんだよ
さっき別のスレ(もう落ちた)で不動産詳しい!ってやつが居たから煽ってるだけ
自信はあるよ
こう言うことをアドバイスする仕事だから

9 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 08:59:29.793 ID:tjzZkEuQd
>>7
年収や金融資産、物件の担保力とかにもよるし、金融機関次第だけど借りれるよ
不動産への融資の話だけどね
ラーメン屋開業とかの事業融資はもっとシビアだと思うよ

10 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:01:42.199 ID:5a5uexxtd
>>8
純粋に思うけどそういうショボい投資話しに投資する人種ってどんなヤツが多いの?
投資で言うならイギリスとかでやったほうが100倍いいのに

11 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:05:38.296 ID:tjzZkEuQd
>>10
何を目的に、どういう特徴の投資をしたいか?によると思うよ

不動産投資は年収が高いサラリーマンが自己資金をほぼ拠出せずに手軽に行うには適してる

12 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:07:29.865 ID:tjzZkEuQd
>>10
ちなみにイギリスの何の投資?
どういう特徴があってどんな感じでリターンが得られる?
元手はどれくらいいるの?

13 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:15:50.278 ID:tjzZkEuQd
>>10
結局イギリスの何の投資か答えられないのか…

14 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:20:32.347 ID:5a5uexxtd
>>12
トレーダーでもねぇしあんま詳しくねぇよ?全部コンサルタントに任せてるし
口座解説が100万hドル
運用益は毎日確認可能で運用内容も時間と詳細を毎週送らせてる
最低は日本円なら3000万ぐらいか?
リターンは4年平均30%ちょい
これが一番いいやつで他に安定したやつ組んでもらって20%ぐらいを目安にポートフォリオ組んでる

15 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:21:09.376 ID:5a5uexxtd
>>13
少しは待てや早漏

16 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:29:46.277 ID:tjzZkEuQd
>>14
ああ、マン島使った海外保険?
利回りめちゃくちゃ良いね

不動投資の良いところはレバレッジをかけられるところと、自己資金の流動性の良さにあると思うよ
例えば金融資産3000万円持ってるとしたら、
不動投資をするには3000万円持ってるということは重要だけど、3000万円を使う必要がないってこと
だから、3000万円の信用力使って不動産買ったあとにその3000万円を定期預金にいれたり、他の投資にまわすこともできる

17 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:30:33.609 ID:tjzZkEuQd
>>15
早漏のことは言わない約束だろ!

18 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:38:41.591 ID:5a5uexxtd
>>16
マン島はレースでしかいかんよ
あとポートフォリオはくんであるから単独投資なんて愚かな真似はしないし流動性で言えば為替が最強みたいだな
さらに言えば海外に4500万円持っていける俺の金融資産はそれだけじゃないぞ
申し訳ないけど株と不動先物よっぽどの旨味と信用度がなければやらないかなぁ

19 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:49:22.581 ID:tjzZkEuQd
>>18
うん、だから人それぞれにあった投資方があるってことだよね
あなたにはあなたにあった投資法があると思うしね

>>16の説明で旨味があると思えないなら不動投資はやらなくても良いと思うよ

20 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:54:54.187 ID:5a5uexxtd
>>19
資金力ないひとにはいいかもね
てか日本の投資商品が変なだけでその信用力を使う云々は当たり前だぞ
まぁ日本人にはちょうどいい投資かもね

21 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 09:58:40.045 ID:tjzZkEuQd
>>20
違う違う
資金力があって、その資金を使いたくない人に向いてるってこと

株も為替も保険も事業投資も
レバレッジをきかせられることはあっても1円も使わずに進めることは出来ないでしょ?
不動投資はそれが可能

22 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:00:33.643 ID:5a5uexxtd
>>21
じゃぁその不動産投資のリスクとリターンと透明度を簡潔にまとめてみて!

23 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:11:30.101 ID:2VNagfcX0
>>1
キャッシュフローはかなりきつそうだな

返済…386万
2+3%…45万
その他支出…140万円

計571万円

900万から引くと329万のこる

1億借金して329万ってのは怖い
借金返済分は資産の量は変わらないと考えると715万の儲けになるが

24 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:14:40.927 ID:2VNagfcX0
あ、所得税も取られるのか
50万ぐらいとられそうだから 280万ぐらい残るのか

25 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:27:34.259 ID:5a5uexxtd
>>23
完済までに火事とかなった場合どうなるんだ?

26 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:28:27.135 ID:tjzZkEuQd
>>22
■リスク
・賃借人がずっといるとは限らない→エリアを厳選して回避可
・天災などによる滅失→保険でカバー
・融資を使ってる場合は金利上昇→固定金利や現金購入で安心
・賃借人の家賃不払い→入居時の審査や保証会社の加入で回避可
・不動産価値の下落→賃料収入でCFが出るように組んであれば問題ない、不動産価格も株価と同じで波があるので不動産価格が上昇するまで待つ
・不動産自体の流動性は低い
・物件を増やしまくると管理が大変

■リターン
・賃料収入で安定した収入を確保
・売買差益で大きな収入
・インフレに強い
・何が起きても土地は残る
・減価償却を利用して節税ができる
・レバレッジをきかせられる(うまくやれば手出し0円で可能)
・融資を利用すれば自己資金の流動性は高い
・相続税対策などにも使える

■透明度
・賃料収入→毎月口座に入ってくるし、管理会社を利用してれば報告書も送ってもらえる
・キャピタルゲイン→不透明だが今時点での評価と近隣類似物件から今の適性価格はおおよそ予測できる

27 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:31:45.289 ID:5a5uexxtd
>>26
どう?
自分で投資してみたいと思えた?

28 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:46:44.462 ID:tjzZkEuQd
>>24
概ねあってる
初期費用として自己資金が約490万円
初年度はこの初期費用があるのでCFは約-290万円
次年度からは税引き後のCFで約270万円

つまりこの物件は2年と数ヵ月で投入資金を回収でき、その後は毎年270万円のCFを得られるということになる
物件の価格から考えると利回りは2.7%だが、
投資額から考えると利回りは55%
正直、今の市況でこの物件はかなり優良だと思う

29 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:47:41.901 ID:tjzZkEuQd
>>27
おれは投資したいと思えるよ
>>28も参考にしてみてね

30 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:49:31.045 ID:5a5uexxtd
>>29
読んでみるけど自分はやってないの?

31 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:54:56.403 ID:tjzZkEuQd
>>29
残念ながらおれには仕事柄信用力がないんだよ
歩合制だからね
いくら稼いでも安定した職業じゃないと銀行はなかなか貸してくれない
だからお金貯めて不動産が値下がりした頃に現金買いする予定

32 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 10:56:28.757 ID:tjzZkEuQd
>>31>>30に対してだ
スマン

33 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:09:19.762 ID:5a5uexxtd
>>31
もしこの投資話がこの通りなら俺は市場に出さずに維持でもかき集めて自分でやるけどなぁ

34 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:10:45.104 ID:tjzZkEuQd
ちなみにだけどこの物件で融資が11,000万円出ることもある
その場合、投入自己資金は0円だし、
むしろ500万円くらい手元に残る
これが不動産の面白いところ

もちろん不動産への融資だからこの500万円を好きに使うことは許されないことが多いけどね
修繕積立金として
銀行が進めてくる保険や定期預金などにこの余った500万円のうちのいくらかを入れれば
更に利回りはよくなるよ

35 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:13:50.067 ID:tjzZkEuQd
>>33
だからこういう物件は表にあまり出ずに即決まりする
社会的信用力があって金融資産を持ってる人は今強いんだよ

36 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:18:12.369 ID:tjzZkEuQd
あ!
このスレは転載禁止でお願いします

37 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:21:05.703 ID:D9sDpeJX0
俺も不動産投資してて
一昨日、引渡し終わったけど
ちんちんピクりとも反応しない

2年と数ヵ月で投入資金を回収でき、その後は毎年270万円のCFを得られるということになる

この説明、ほとんど詐欺師だろ

38 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:25:57.771 ID:tjzZkEuQd
>>37
どうしてそう思う?
あくまで>>1の条件での数字上の計算をしただけだよ

39 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:30:53.408 ID:D9sDpeJX0
>>38
1億の借金してCFが年間たったの280万とか頭おかしいの?
その頃には築45年やで?
大規模修繕一発で何年分も吹き飛ぶ
計算してないから正しいか知らんけどこのスレで出ている数字が正しいと言う前提で言えば
そもそも利回り2.7%って新築ワンルームマンション投資の水準だよね?

40 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:33:59.749 ID:D9sDpeJX0
減価償却で赤字になるので節税できますとかいうレベルのギリギリさやんけ

41 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:40:36.357 ID:tjzZkEuQd
>>39
2.7%は税引き後のキャッシュフローでの利回りの話だよ
表面利回りは9%だよ
しかも敢えて書かなかったんだけど、
この収益力が満室時を想定してるわけではないんだよ仮に稼働率80%でこの収益力なら相当良いしね

あと、築15年のRCってところもミソ
個人での所有だから6年後に売却したとしても融資期間は26年〜30年とれるから
市況次第だけど同額以上で売却することも無理じゃない物件だよ
大規模修繕なんて10年に1回程度だしね

これを理解できてないなら不動産投資やめた方が良いよ

42 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:42:01.173 ID:+XdAmo1W0
うちもアパートあるけど
大体資産減らすというか
土地が余ってて相続税かからんように建てるんで
申告は減価償却費で赤字になるがな
税金対策ならいいかもしれんけど
今の時期不動産投資で儲けようなんてかんがえない方がいいよ

43 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:44:37.414 ID:D9sDpeJX0
>>41
バカバカしい
マイナス金利詐欺師と名づけよう

44 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:46:08.512 ID:tjzZkEuQd
>>43
いや、何かおかしいと思うならちゃんと反論してみてよ
そもそも税引き後のキャッシュフローってものを理解できてる?

45 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:47:59.089 ID:5a5uexxtd
>>35
理想的ではあるけど現実味を帯びてないよね
絶対なんてないけど潰れるとか無くなるとかのリスクを考えると為替がベストだとしか思えない
資金力あって月に2%もとれば余裕だしね

46 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:49:37.804 ID:tjzZkEuQd
>>42
まあそれは考え方は人それぞれだね
今は融資条件が良いから買いやすくはあるけど、その分物件も高くなってるから買い時だとは言えないもんね
逆に不動産価格が下がってるときは融資があまり引けないだろうから現金持ってる人じゃないと買えないしね
今の融資条件を使えて安い良い物件を買えれば良いと思うよ

47 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:50:12.234 ID:D9sDpeJX0
>>44
キャッシュフロー経営だかMM理論だか知らんが
極めて単純な話
借金が大きい時点でアウトなんだよ

48 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:53:52.679 ID:D9sDpeJX0
わずか数年前からだ
不動産系投資ブログが
いかにして融資を引き出すか
いかにしてレベレッジを効かせるかばかりになったのは
その新参さん達が10年後生き残っているかねえ

49 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:55:30.788 ID:tjzZkEuQd
>>45
あくまで数字上の計算だからね
実際には家賃下落も起きるし、空室も出るし(逆にもっと埋まる可能性もある)、修繕も出てくるしね
でも大体のリスクは>>26で書いたように回避できる
天災で潰れても保険がおりるし、土地は残るからね

為替だってトバシ記事1つで乱高下するから

50 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 11:58:04.885 ID:tjzZkEuQd
>>47
借金が怖いなら現金で買えば良いだけ
買い方やリスク回避をアレンジできるから面白いと思うよ
あなたは借金に対して反対だったんだね

51 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:01:35.672 ID:D9sDpeJX0NIKU
>>50
そう
投資なんてものはあくまで余剰資金でやるもんだ
キャッシュフローだのレバレッジだの言葉を変えて
借金を背負わせて物を買わせるなど言語道断
おまえらそのウチ社会問題になるで

52 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:04:12.191 ID:5a5uexxtdNIKU
>>49
円とドルだけとかのわけがないだろ
飛ばし記事で落ちるとこもあれば上がるとこもある
素人が数百万から数千万程度の端がねでしかもよりによって自分でやろうとするから負ける
相手が見えてなさすぎるんだよね
投資はギャンブルじゃなくて明確に目標設定した上で行うもんなのにな

53 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:07:33.301 ID:tjzZkEuQdNIKU
>>51
それは人の考え方次第だから否定できることじゃないけどね
ちゃんとリスク等の説明があって自分で判断したなら自分の責任だよ
借金がダメならマイホーム買うときのローンや事業をするときの借金の方がリスク高いよ
そこを否定したら銀行自体の否定になるよ

54 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:08:49.504 ID:D9sDpeJX0NIKU
これだけ大きな借り入れを起こして
資金ショートリスクを0と見積もっているのがなんともね
はっきりいって
いきなり電話がかかって来るワンルームマンション投資の営業トークに
瓜二つなんだよね

55 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:11:58.269 ID:5a5uexxtdNIKU
>>54
これしょっちゅう来るんだけどそんなにいいなら自分でやれよと思うわ
1億もかからないのに

56 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:13:24.488 ID:tjzZkEuQdNIKU
>>54
ん?
そもそも資金のない人には出来ないぞ?
金がある人がその信用力を使って融資を受けると言うだけで、借金はしてても実際には金も持ってる状態だよ
お金貸す方だって資金ショート起こしそうなやつには貸さない(中にはそういう金融機関もあるけどね。そういうところは大体高利)

57 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:13:35.730 ID:D9sDpeJX0NIKU
>>53
うん、銀行さんも既に問題になっとるね
【銀行による個人の不動産オーナーへの融資「大家ローン」にバブルの予兆、大量の不良債権になる恐れ】
http://www.nikkei.com/article/DGXMZO07284710V10C16A9000000/

金融庁も日銀も懸念を示しているようだ
そのウチ規制入るんじゃねえの?

58 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:14:45.597 ID:tjzZkEuQdNIKU
>>55
おれもそれは思うわ
てか、営業の電話来たらおちょくるけどね

59 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:18:25.216 ID:tjzZkEuQdNIKU
>>57
実際に金融庁からの注意は既にあるよ
だから不動産価格はそろそろ下がり始めるんじゃないかな?
だから今は売り時だね
ても融資条件が良いのも事実だから安い良い物件があれば融資受けて買えば良いと思うよ
借金が怖い人は現金で買えば良いと思うし

60 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:19:01.554 ID:D9sDpeJX0NIKU
>>55
今の物件を売却して買えないっすか?とかいってきてワロス

61 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:20:29.996 ID:5a5uexxtdNIKU
>>58
本当に信用に足る運用は最低でも総額50億ぐらいはいると思うの
おちょくりはしないけど疑問に答えられなくなる奴ばっかだわ

62 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:22:14.488 ID:5a5uexxtdNIKU
>>60
日本のサラリーマンに運用を任せるとか労働形体を知ってればやらないと思うがな

63 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:32:17.723 ID:PIfqPLbqdNIKU
>>61>>62
まあ多くの人はあなたほどのお金を持ってないから
でもその中で将来への不安やより良い生活のために試行錯誤して自分にできる投資をしてるわけだし、そんなに否定することないと思うけどね
もちろんそんな人たちを騙して自分が利益をあげようとする人はダメだと思うけど

64 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:34:50.192 ID:+XdAmo1W0NIKU
金のなる木なら
事業用ソーラーのがおいしいけどね
20年国が保証ってのはおいしい

65 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:36:19.706 ID:PIfqPLbqdNIKU
>>64
もう完全に下火でしょ…

66 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:36:29.886 ID:+XdAmo1W0NIKU
立地しだいで別に稼ごうと思えば稼げるだろ
手間だったりリスクだったり
普通の人は実行しないかな

67 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:39:11.363 ID:5a5uexxtdNIKU
>>63
そんなに否定はしてないぞ

68 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:41:56.246 ID:PIfqPLbqdNIKU
そう思うならやれば良いと思うけど
少なくともおれは他人には勧めないかな

しかもあれの旨味って減価償却を1年で償却出来たりすることでしょ?
今は買い取り電力価格相当下がってるはずだし、なんたかんだで支払いが遅れてたりでトラブル多いしね

69 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:46:33.048 ID:PIfqPLbqdNIKU
>>68は事業用ソーラーに対してのレスね

70 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:46:54.780 ID:+XdAmo1W0NIKU
42円買い取りで20年だよ

71 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:50:38.660 ID:PIfqPLbqdNIKU
>>70
日照時間もバラツキあるし
管理やメンテ費用もかかるし
正直通常の不動産投資の劣化版だと思ってる
アパートじゃ収益あげれないようなど田舎に土地持ってる人がやるには良いかなとは思う

72 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:52:09.490 ID:PIfqPLbqdNIKU
転載禁止

73 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:53:22.126 ID:+XdAmo1W0NIKU
大体7、8年くらいでペイして
年150万くらいだから
空いてる屋根の上に付けてるだけだよ

74 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 12:54:47.902 ID:KNqpNGjz0NIKU
「食べたい、でも怒られる」猫ちゃん、焼き魚の前で葛藤しまくる
https://t.co/kmfYR6ydlY

75 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 15:30:08.832 ID:zYDCHUfL0NIKU
東京モーターショー2016で話題になったダイハツ美人
https://t.co/aowewVN4L6

【見逃し注意】スーパーフォーミュラ第6戦のレースクイーン画像50枚!
https://t.co/U6GQJmXLad

76 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 15:31:00.703 ID:divPp4Kl0NIKU
粘着こわーい

77 :以下、無断転載禁止でVIPがお送りします:2016/09/29(木) 17:22:48.509 ID:lS0tk3KX0NIKU
東京モーターショー2016で話題になったダイハツ美人
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